1가구 3주택 세금(+취득세,종부세,양도세)

1가구 3주택

 

 

부동산 정책의 변화에 따라 3주택 이상 보유자는 취득, 보유, 양도의 모든 단계에서 가장 높은 수준의 과세 체계를 적용받게 됩니다.

 

특히 2026년 현재, 조정대상지역 여부와 주택 공시가격 합계액에 따라 1가구 3주택 세금 부담은 수억 원까지 차이가 날 수 있습니다.

 

복잡하게 얽힌 다주택자 세금의 실체를 파악하고, 내 자산을 지키기 위한 최적의 절세 시나리오를 안내해 드립니다.

 

[부동산 세금 신고 및 규제지역 확인 공식 홈페이지]

• 국세청 홈택스(양도세·종부세 계산): [https://www.hometax.go.kr]
• 위택스(취득세·재산세 납부): [https://www.wetax.go.kr]

 

취득세

 

 

1. 취득 단계: 무거운 취득세 중과세율 적용

세 번째 주택을 매수하는 순간, 취득세는 일반 세율과 완전히 달라집니다.

 

• 지역별 차등: 2026년 기준, 취득하려는 주택이 조정대상지역 내 3주택이라면 무려 **12%**의 취득세가 부과됩니다. 비조정대상지역이라 하더라도 **8%**의 중과세율이 적용됩니다.
• 부가세 포함: 여기에 지방교육세(0.4~1.0%)와 농어촌특별세가 추가되면 실제 납부 세액은 취득가액의 13% 내외에 달하게 됩니다.
• 리스크 관리: 고가 주택을 취득할 때 1가구 3주택 세금 중 취득세 비중이 매우 크므로, 명의 분산이나 지역 선택에 신중해야 합니다.

 

2. 보유 단계 ①: 재산세와 종합부동산세(종부세)

주택을 가지고만 있어도 매년 부과되는 보유세는 다주택자에게 가장 큰 압박입니다.

 

• 종부세 중과: 1주택자와 달리 1가구 3주택 세금 산정 시 종부세는 다주택자 중과세율(최대 5.0%)이 적용될 수 있습니다. (단, 공시가격 합산액 및 지역에 따라 완화 기준 적용 가능)
• 공제 한도: 1주택자는 12억 원까지 공제받지만, 다주택자는 기본 9억 원만 공제되므로 과세표준이 급격히 상승합니다.
• 재산세: 주택별로 각각 부과되며, 다주택자는 세액 감면 혜택에서 제외되는 경우가 많습니다.

 

3. 보유 단계 ②: 주택임대소득세 및 간주임대료

3주택 이상 보유자는 전세금에 대해서도 세금을 낼 수 있습니다.

 

• 간주임대료: 부부 합산 3주택 이상 보유자가 받은 전세보증금 합계액이 3억 원을 초과하면, 그 초과분의 일정 비율을 임대수입으로 간주하여 소득세를 부과합니다.
• 소형주택 예외: 전용면적 40㎡ 이하이면서 공시가격 2억 원 이하인 주택은 2026년 말까지 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 있으니 이를 활용하는 것이 1가구 3주택 세금 절약의 포인트입니다.

 

종부세

 

 

4. 양도 단계: 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제

가장 큰 세금 부담이 발생하는 구간입니다.

 

• 중과세율: 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율(6~45%)에 20%p가 가산되어 최대 65% 이상의 세율이 적용될 수 있습니다. (현재 한시적 유예 여부를 반드시 확인해야 합니다.)
• 공제 배제: 중과세가 적용되는 경우 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택을 전혀 받을 수 없어 실질적인 1가구 3주택 세금 부담액이 기하급수적으로 늘어납니다.

 

5. 3주택자가 활용 가능한 핵심 절세 전략

무거운 세금을 합법적으로 줄일 수 있는 방법들입니다.

 

1. 양도 순서의 최적화: 가장 양도차익이 적거나 비과세 요건을 맞출 수 있는 주택부터 정리하여 마지막 남은 주택을 1주택 비과세로 만드는 전략이 필요합니다.
2. 증여를 통한 명의 분산: 공시가격이 높은 주택을 자녀에게 증여하여 인별로 부과되는 종부세 부담을 낮춥니다. 단, 이때 발생하는 증여 취득세와 비교해야 합니다.
3. 임대사업자 등록: 장기 일반 민간임대주택으로 등록할 경우 종부세 합산 배제 등의 혜택이 있으나, 의무 임대 기간(10년 이상)과 임대료 인상 제한(5%) 요건을 준수해야 합니다.

 

6. 온라인 세금 계산 및 신고 요령 (링크)

정확한 세액 계산 없이는 매도 결정을 내리기 어렵습니다.

 

• 홈택스 활용: [국세청 홈택스(https://www.hometax.go.kr)] '모의계산' 메뉴를 통해 현재 보유한 모든 주택의 정보를 입력하고 1가구 3주택 세금 총액을 가늠해 볼 수 있습니다.
• 지방세 확인: 재산세와 취득세는 [위택스(https://www.wetax.go.kr)]에서 지역별 요율과 감면 조건을 확인할 수 있습니다.

 

양도세

 

 

7. 인구감소지역 '세컨드 홈' 특례 활용

지방의 주택을 포함하여 3주택이 된 경우라면 특례를 확인하세요.

 

• 주택 수 제외: 정부가 지정한 인구감소지역 내 주택을 추가로 취득하는 경우, 기존 1주택자가 취득할 때는 주택 수 합산에서 제외해주지만, 이미 다주택자인 경우에는 감면 폭이 다를 수 있습니다.
• 세부 조건: 공시가격 3억 원 이하 등 세부 요건을 충족하면 보유세 산정 시 유리한 고지를 점할 수 있습니다.

 

8. 2026년 부동산 정책 변화와 전망

최근 다주택자 규제 완화 목소리가 높아지면서 세법 개정이 빈번합니다.

 

• 중과 유예 확인: 현재 조정대상지역 내 양도세 중과 유예 조치가 2026년 이후에도 연장되는지가 1가구 3주택 세금 관리에 있어 가장 큰 변수입니다.
• 취득세 개편: 취득세 중과세율을 8%→4%, 12%→6% 등으로 인하하려는 논의가 진행 중이므로 잔금 일정을 유연하게 조정하는 지혜가 필요합니다.(※확정 아닙니다)

 

9. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 상속받은 주택 때문에 3주택자가 되었는데 바로 세금이 중과되나요?

 

A. 상속주택은 상속 개시일로부터 5년 동안은 양도세 및 종부세 산정 시 주택 수에서 제외되거나 중과를 피할 수 있는 유예 기간을 줍니다. 이 기간 내에 포트폴리오를 정리하는 것이 좋습니다.

 

Q2. 지방에 있는 저가 주택도 1가구 3주택 세금 계산 시 주택 수에 들어가나요?

 

A. 취득세와 종부세는 금액과 상관없이 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다. 다만 양도세 계산 시 지방(읍·면 지역) 소재 공시가격 3억 원 이하 주택은 중과 대상에서 빠질 수 있습니다.

 

Q3. 오피스텔도 3주택에 포함되나요?

 

A. 주택분 재산세가 부과되는 주거용 오피스텔은 주택 수에 합산됩니다. 하지만 사무용으로 사용하며 부가세를 환급받은 업무용 오피스텔은 주택 수에서 제외됩니다.

 

Q4. 부부가 따로 살면서 각자 집을 가진 경우는요?

 

A. 세대는 주민등록상 함께 등재된 가족을 기준으로 합니다. 부부는 주소를 달리해도 항상 동일한 세대로 간주하므로, 남편 1채와 아내 2채라면 1가구 3주택 세금 적용 대상입니다.

 

Q5. 종부세를 줄이려면 6월 1일 전에 팔아야 하나요?

 

A. 네, 보유세(재산세·종부세)의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 6월 1일 이전에 등기 이전을 마치거나 잔금을 치르면 당해 연도 보유세 의무에서 벗어날 수 있습니다.

 

 

1가구 2주택 취득세율(+일시적,세금)

 

1가구 2주택 기준(+일시적,제외 주택)

 

2026 1가구 2주택 양도소득세 장기 보유 특별 공제 계산법(+대비책)