부동산 자녀 증여세 2026(+면제 한도,절세 방법)

2026 부동산

 

 

부동산 가격의 변동성이 큰 시기에는 자산의 효율적인 이전을 위해 증여를 고민하는 분들이 많습니다.

 

특히 2026년에는 저출생 대책의 일환으로 혼인 및 출산 시 증여재산 공제 혜택이 본격적으로 적용되면서, 자녀에게 부동산을 물려줄 때의 세 부담이 과거보다 크게 낮아질 수 있습니다.

 

부동산 자녀 증여세의 기본 원칙부터 합법적으로 세금을 줄이는 핵심 기술까지 2026년 최신 기준으로 정리해 드립니다.

 

[증여세 자동계산 및 전자신고 바로가기]

• 국세청 홈택스(증여세 신고): [https://www.hometax.go.kr]
• 위택스(증여 취득세 납부): [https://www.wetax.go.kr]

 

자녀 증여세

 

 

1. 2026년 증여세 면제 한도와 공제액 (기본+특별)

증여세는 받는 사람(수증자)을 기준으로 10년 단위로 공제 한도가 초기화됩니다. 특히 2026년에는 혼인·출산 특례 공제가 추가되었습니다.

 

증여자와의 관계	기본 공제 한도 (10년 누적)	2026 특별 공제 (혼인·출산)
성년 자녀	5,000만 원	최대 1억 원 추가 공제
미성년 자녀	2,000만 원	해당 없음
배우자	6억 원	해당 없음
기타 친족 (사위·며느리)	1,000만 원	해당 없음

• 혼인·출산 공제: 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생일로부터 2년 이내에 증여받을 경우, 기본 5천만 원 외에 추가로 1억 원까지 공제가 가능합니다. 즉, 결혼하는 자녀에게는 최대 1억 5천만 원까지 세금 없이 증여할 수 있습니다.

 

2. 2026 부동산 자녀 증여세율 및 과세표준

공제액을 제외한 나머지 금액(과세표준)에 대해 아래의 세율이 적용됩니다.

 

과세표준 구간	세율	누진공제액
1억 원 이하	10%	0원
5억 원 이하	20%	1,000만 원
10억 원 이하	30%	6,000만 원
30억 원 이하	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

• 계산 예시: 성인 자녀에게 3억 원 상당의 아파트를 증여할 경우(일반 증여 시):

(3억 - 5,000만 공제) × 20% - 1,000만 = 4,000만 원 (신고세액공제 3% 별도 적용 가능)

 

3. 부동산 증여 시 따라오는 '증여 취득세' 주의보

부동산 자녀 증여세 외에도 부동산은 명의 이전 시 취득세를 별도로 내야 합니다.

 

• 일반 증여 취득세율: 일반적으로 "3.5~4.0%"가 적용됩니다.
• 조정대상지역 중과세: 다주택자가 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여할 경우 "최대 12.4%"까지 중과될 수 있으므로 지역 확인이 필수입니다.
• 시가인정액 기준: 2026년 현재 취득세는 공시가격이 아닌 "시가인정액(매매사례가액 등)"을 기준으로 산정되므로 세부담이 과거보다 높을 수 있습니다.

 

면제 한도

 

4. 합법적으로 세금을 줄이는 3가지 절세 비법

부동산 자녀 증여세를 아끼기 위해 전문가들이 가장 많이 추천하는 방법들입니다.

 

1. 부담부증여 활용: 주택에 담보된 대출이나 전세보증금을 자녀가 승계하는 방식입니다. 자녀는 보증금을 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내지만, 부모는 넘겨준 부채 부분에 대해 양도소득세를 내야 하므로 두 세금을 비교해 실익을 따져야 합니다.
2. 10년 주기 분산 증여: 자녀가 어릴 때(0세, 10세, 20세, 30세)부터 공제 한도만큼 미리 증여하면 성인이 되었을 때 거액의 자산을 세금 없이 형성할 수 있습니다.
3. 저가 양도(가족 간 매매): 시가보다 낮은 가격으로 자녀에게 판매하는 방식입니다. 단, 시가와 거래가 차이가 **3억 원 또는 시가의 5%**를 넘지 않아야 증여로 간주되지 않습니다.

 

5. 증여세 신고 기한 및 전자신고 방법 (링크 포함)

증여를 받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다.

 

• 자진 신고 혜택: 기한 내 신고 시 산출세액의 3%를 공제해 줍니다.
• 신청 단계: 1. [홈택스(https://www.hometax.go.kr)] 접속 후 로그인. 2. [신고/납부] → [증여세] 메뉴 선택. 3. [정기신고] 클릭 후 증여자와 수증자 정보, 부동산 가액 입력. 4. 증빙서류(가족관계증명서, 증여계약서 등) 업로드 후 제출.

 

6. 2026년 저출생 극복을 위한 특별 특례: '결혼·출산 통합 공제'

가장 주목할 변화는 부부 합산 시의 혜택입니다.

 

• 신혼부부 합산: 신랑과 신부가 각각 본인의 부모로부터 결혼 자금을 받을 때, 각각 1.5억 원씩 총 3억 원까지 증여세 없이 자금을 마련할 수 있습니다. 이는 주택 마련 자금 출처 조사를 대비하는 가장 강력한 수단이 됩니다.
• 적용 범위: 부동산뿐만 아니라 현금, 주식 등 모든 자산에 대해 적용됩니다.

 

절세 방법

 

 

7. 가업상속 및 창업자금 증여 특례 활용

자녀가 가업을 잇거나 창업을 하는 경우 더 파격적인 혜택이 있습니다.

 

• 창업자금 특례: 최대 50억 원(고용 창출 시 100억)까지 증여하더라도 5억 원까지는 0원, 초과분은 "10%"의 낮은 단일 세율로 과세합니다.
• 조건: 18세 이상의 자녀가 60세 이상의 부모로부터 증여받아 1년 이내에 창업해야 합니다.

 

8. 무신고 및 과소신고 시 가산세 리스크

부동산 자녀 증여세를 신고하지 않거나 줄여서 신고했다가 적발되면 배보다 배꼽이 더 클 수 있습니다.

 

• 무신고 가산세: 세액의 "20%" 가 추가됩니다.
• 부정 무신고: 고의로 재산을 숨긴 경우 세액의 "40%" 가 부과됩니다.
• 납부지연 가산세: 미납한 기간만큼 일할 계산(연 약 8% 수준)되어 계속 불어납니다.

 

9. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 자녀에게 현금을 빌려주고 나중에 집값으로 쓰게 하면 증여세 안 나오나요?

 

A. 가족 간 금전 소비대차(차용)는 인정받기 매우 까다롭습니다. 차용증을 작성하고 실제로 이자를 지급한 내역이 통장에 남아야 하며, 자녀의 상환 능력이 입증되지 않으면 부동산 자녀 증여세 부과 대상이 됩니다.

 

Q2. 10년 전에 5천만 원 줬는데, 올해 또 5천만 원 줘도 면제인가요?

 

A. 네, 가능합니다. 증여세 공제 한도는 10년마다 초기화되므로 10년이 지났다면 다시 5천만 원까지 비과세 증여가 가능합니다.

 

Q3. 손주에게 바로 증여하면 세금이 더 비싼가요?

 

A. 네, 부모를 건너뛰고 손주에게 증여하는 '세대생략 증여'는 산출세액의 **30% (수증자가 미성년자이고 20억 초과 시 40%)**가 가산됩니다. 하지만 증여 단계를 한 번 줄이는 효과가 있어 전체 세금은 더 적을 수도 있습니다.

 

Q4. 아파트 분양권을 증여할 때는 기준 금액이 어떻게 되나요?

 

A. 증여일 현재까지 납입한 계약금 및 중도금에 당시의 **'프리미엄(P)'**을 합산한 금액을 증여 가액으로 봅니다.

 

Q5. 생활비나 교육비 명목으로 돈을 보내주는 것도 증여세 대상인가요?

 

A. 사회 통념상 인정되는 피부양자의 생활비나 교육비는 비과세입니다. 하지만 그 돈을 아껴서 부동산 취득 자금으로 사용한다면 이는 부동산 자녀 증여세 과세 대상으로 분류될 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

 

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