1가구 2주택 기준(+일시적,제외 주택)

 

1가구 2주택

 

 

부동산 시장의 변화에 따라 정부의 세금 정책도 수시로 변동되고 있습니다. 특히 본인이 다주택자에 해당하는지 결정짓는 1가구 2주택 기준을 정확히 아는 것은 재산권을 지키는 핵심입니다.

 

2026년 기준, 취득세와 양도세 등 각 세목별로 달라지는 판단 근거와 예외 상황을 체계적으로 정리해 드립니다.

 

 

[부동산 세금 계산 및 정책 정보 바로가기]

• 국세청 홈택스(양도세/종부세): https://www.hometax.go.kr
• 정부24(지방세/취득세): https://www.gov.kr

 

기준

 

 

 

1. 세대별 주택 합산 및 1가구 2주택 기준 개념

1가구 2주택 기준은 기본적으로 '동일 세대원'이 보유한 주택 수를 모두 합산하여 판단합니다.

 

• 동일 세대 범위: 주민등록표상 함께 기재된 가족(배우자, 직계존비속, 형제자매 등)을 의미합니다.
• 세대 분리 인정: 30세 이상이거나, 중위소득 40% 이상의 소득이 있는 경우, 혹은 혼인을 한 경우에는 주소지가 다를 때 별도 세대로 인정받아 1가구 2주택 기준에서 벗어날 수 있습니다.
• 배우자 특례: 배우자는 주소지가 달라도 언제나 동일 세대로 간주됩니다.

 

2. 주택수 산정에 포함되는 자산의 형태

단순히 아파트만 집으로 보는 것이 아닙니다. 1가구 2주택 기준을 판단할 때 다음 항목들을 반드시 확인해야 합니다.

 

• 주거용 오피스텔: 재산세가 주택분으로 부과되는 오피스텔은 주택 수에 가산됩니다.
• 주택 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다.
• 조합원 입주권: 모든 입주권은 주택 수에 포함되어 1가구 2주택 기준을 결정합니다.

 

3. 다주택자 판정에서 제외되는 예외 주택

정책적 목적으로 주택 보유 수에는 들어가지만, 세금 중과 시에는 1가구 2주택 기준에서 빼주는 주택들이 있습니다.

 

• 지방 저가 주택: 공시가격 3억 원 이하의 지방 주택(수도권/광역시 외)은 중과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
• 소형 신축 주택: 2024년 1월 ~ 2027년 12월 사이에 취득한 전용 60㎡ 이하(6억 이하) 비아파트 주택은 취득세/종부세 주택 수에서 제외하는 특례가 적용됩니다.
• 가정어린이집: 인가받은 가정어린이집용 주택은 1가구 2주택 기준 산정 시 제외 혜택이 있습니다.

 

 

예외주택

 

 

4. 2026 세목별 1가구 2주택 세율 요약표

구분	1주택 (비과세/기본)	1가구 2주택 기준 해당 시	비고
취득세	1~3%	비조정 1~3% / 조정 8%	조정대상지역 확인 필수
양도세	12억까지 비과세	기본세율(유예 중) / 중과	2026.05.09까지 유예
종부세	기본공제 12억	기본공제 9억	인별 과세 원칙

 

 

5. 일시적 1가구 2주택 비과세 특례 요건

가장 많은 분이 활용하는 절세 전략입니다. 1가구 2주택 기준에 해당하더라도 다음 요건을 채우면 1주택자로 인정받아 양도세 비과세가 가능합니다.

 

• 종전 주택 보유 기간: 첫 주택을 산 지 1년이 지난 후에 두 번째 주택을 사야 합니다.
• 매도 기한: 두 번째 주택을 산 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔아야 합니다.
• 거주 요건: 양도하는 기존 주택이 비과세 요건(2년 보유 및 거주)을 충족해야 합니다.

 

6. 상속 및 혼인으로 인한 주택 합산 특례

부득이하게 주택이 늘어난 경우 1가구 2주택 기준 적용을 유예해 줍니다.

 

• 상속 주택: 상속받은 주택은 일정 기간 주택 수에서 제외하거나, 기존 주택 양도 시 비과세 혜택을 유지해 줍니다.
• 혼인 합가: 각자 집을 가진 남녀가 결혼하여 2주택이 된 경우, 혼인 신고일로부터 10년 이내 먼저 파는 주택은 비과세 적용이 가능합니다.
• 동거 봉양: 60세 이상 부모님을 모시기 위해 합가한 경우 역시 10년 이내 양도 시 특례를 줍니다.

 

일시적 1가구 2주택

 

 

 

7. 인구감소지역 세컨드 홈 혜택 (신설)

2026년에는 인구감소지역 내 주택 취득 시 1가구 2주택 기준에 따른 불이익을 최소화하는 정책이 시행됩니다.

 

• 내용: 기존 1주택자가 인구감소지역(강화, 옹진, 가평 등)에 주택을 추가 취득해도 다주택자로 보지 않고 기존 주택의 1주택 비과세 및 종부세 혜택을 유지해 줍니다.
• 목적: 지방 소멸 방지 및 생활 인구 증대를 위한 제도입니다.

 

8. 다주택자 양도세 중과 유예와 매도 전략

현재 1가구 2주택 기준에 해당하는 다주택자라 하더라도 양도세 중과세는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 면제됩니다.

 

• 장기보유특별공제: 유예 기간 내에 매도하면 다주택자도 **최대 30%**의 장특공제를 받을 수 있습니다.
• 매도 순서: 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하여 1가구 2주택 기준에서 벗어난 뒤, 남은 주택의 비과세를 받는 것이 정석입니다.

 

9. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 자녀가 따로 사는데 주민등록만 같이 되어 있으면 다주택자인가요?

 

A. 네, 실거주 여부와 상관없이 주민등록상 동일 세대라면 1가구 2주택 기준에 포함됩니다. 비과세를 받으려면 반드시 매도 전에 실제 거주지에 맞춰 세대 분리를 완료해야 합니다.

 

Q2. 공시가격 1억 원 이하 아파트는 주택 수에서 빠지나요?

 

A. 취득세 계산 시에는 1가구 2주택 기준 산정에서 제외되어 중과세가 되지 않습니다. 하지만 양도세 계산 시에는 주택 수에 포함되므로 주의가 필요합니다.

 

Q3. 오피스텔을 전세 주고 있는데 이것도 주택인가요?

 

A. 임차인이 해당 오피스텔에 전입신고를 하고 거주용으로 사용한다면 주택으로 간주됩니다. 이 경우 본인의 1가구 2주택 기준 판단에 영향을 주게 됩니다.

 

Q4. 일시적 2주택 3년 기한을 하루라도 넘기면 어떻게 되나요?

 

A. 비과세 혜택이 즉시 사라지고 일반 과세 대상으로 전환됩니다. 잔금 지급일이나 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 기한을 엄수해야 합니다.

 

Q5. 분양권도 가지고 있으면 2주택인가요?

 

A. 취득세 계산 시에는 분양권 자체가 주택은 아니지만 주택 수에는 포함됩니다. 양도세 계산 시에도 21년 이후 취득분은 1가구 2주택 기준 결정에 영향을 미칩니다.

 

 

2026 1가구 2주택 양도소득세 장기 보유 특별 공제 계산법(+대비책)

 

2026 부부 공동명의 1주택 종부세 계산 방법(+특례,절세)

 

다주택자 양도소득세 중과지역(+조정대상,규제)