종합부동산세는 인별 과세가 원칙이지만, 부부 공동명의 1주택의 경우 고령자 및 장기보유 공제 혜택을 받기 위해 '1세대 1주택자'로 간주해 달라는 특례 신청이 가능합니다.
어떤 방식이 우리 부부에게 더 큰 절세 효과를 줄지 2026년 최신 기준에 맞춰 상세히 정리해 드립니다.
[종부세 모의계산 및 특례 신청 공식 사이트]
- 국세청 홈택스(종부세 간이세액계산): https://www.hometax.go.kr
- 국토교통부 부동산공시가격 알리미: https://www.realtyprice.kr
1. 부부 공동명의 1주택 기본 과세 구조 (인별 과세)
종부세는 기본적으로 사람마다 따로 계산하는 '인별 과세' 방식입니다.
- 기본 공제액: 부부 각자 9억 원씩, 합산하여 총 18억 원까지 공시가격 공제가 가능합니다.
- 적용 세율: 일반 세율(0.5% ~ 2.7%)이 적용됩니다.
- 장단점: 공시가격이 높은 주택일수록 인별로 나누는 것이 유리하지만, 세액공제(고령자, 장기보유)는 받을 수 없습니다.
2. 1세대 1주택자 간주 특례 제도 (단독명의 방식 선택)
부부 공동명의 1주택 소유자는 매년 9월, 한 사람을 납세의무자로 정해 '1세대 1주택자'로 계산해 달라고 신청할 수 있습니다.
- 기본 공제액: 12억 원 (단독명의와 동일)
- 추가 혜택: 고령자 공제 및 장기보유 공제를 합산하여 **최대 80%**까지 세액 감면을 받을 수 있습니다.
- 신청 기간: 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 (관할 세무서 또는 홈택스)
3. 명의별 종부세 혜택 및 공제 비교표
| 구분 | 인별 과세 (공동명의 기본) | 1주택자 특례 (신청 시) |
| 기본 공제 | 인당 9억 (부부 합산 18억) | 세대 12억 |
| 세액 공제 | 적용 불가 | 최대 80% (고령+장기) |
| 유리한 경우 | 공시가격이 높고 보유기간이 짧을 때 | 보유기간이 길고 연령이 높을 때 |
| 세율 | 일반 세율 | 일반 세율 |
4. 고령자 및 장기보유 세액공제 상세 내용
특례를 신청하여 부부 공동명의 1주택을 1세대 1주택자로 신고할 경우 받을 수 있는 혜택입니다.
- 고령자 공제: 만 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
- 장기보유 공제: 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)
- 합산 한도: 두 공제를 합쳐 **최대 80%**까지 공제율이 적용됩니다.
5. 어떤 명의 방식이 우리에게 유리할까? (판단 기준)
부부 공동명의 1주택 소유자가 선택해야 할 핵심 기준은 다음과 같습니다.
- 공시가격 18억 원 이하: 각각 9억 원씩 공제받는 인별 과세 방식이 대부분 세금 0원이므로 유리합니다.
- 공시가격 18억 원 초과: 주택 소유자의 나이가 많고 보유 기간이 10~15년 이상이라면 **특례 신청(80% 공제)**이 유리할 확률이 압도적으로 높습니다.
- 반드시 계산기 활용: 홈택스의 '종부세 간이세액계산'을 통해 양쪽 방식을 모두 시뮬레이션해 보아야 합니다.
6. 종부세 합산배제 및 과세특례 신청 절차
특례를 통해 부부 공동명의 1주택 절세를 하려면 정해진 절차를 밟아야 합니다.
- 홈택스 접속: '신고/납부' 메뉴에서 종합부동산세 선택
- 특례 신청: '부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청' 클릭
- 지분율 확인: 보통 5:5 지분이지만, 지분이 큰 사람을 납세의무자로 지정(동일할 경우 선택 가능)
- 결과 확인: 11월에 고지되는 종부세 고지서에 특례가 적용되었는지 확인
7. 혼인 및 이사로 인한 일시적 2주택 주의사항
부부 공동명의 1주택 상태에서 다른 집을 추가로 취득하게 되면 특례 적용이 어려워질 수 있습니다.
- 상속 주택: 상속받은 지 5년 이내 주택은 주택 수에서 제외되어 특례 유지가 가능합니다.
- 지방 저가 주택: 공시가격 3억 원 이하 지방 주택은 특례 판단 시 주택 수에 가산되지 않을 수 있습니다.
- 일시적 2주택: 이사 등의 사유로 신규 주택 취득 후 3년 이내에는 부부 공동명의 1주택 특례를 계속 유지할 수 있습니다.
8. 2026년 부동산 공정시장가액비율 및 전망
정부 정책에 따라 종부세 계산에 곱해지는 '공정시장가액비율'이 변동될 수 있습니다. 2026년 기준 비율을 확인하여 최종 세액을 예측해야 합니다.
또한, 공시가격 현실화 로드맵의 수정 여부에 따라 부부 공동명의 1주택의 과세 표준이 달라질 수 있으므로 매년 3~4월 발표되는 공시가격을 예의주시해야 합니다.
9. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 부부 공동명의 1주택인데 한 번 특례 신청하면 계속 유지되나요?
A. 네, 주택 소유 현황이나 지분율에 변동이 없다면 한 번 신청으로 매년 자동 적용됩니다. 다만, 인별 과세가 유리해지는 시점이 오면 특례 취소 신청을 해야 합니다.
Q2. 부부 지분이 6:4인데 누구를 납세의무자로 해야 하나요?
A. 특례 신청 시에는 지분이 더 큰 사람이 납세의무자가 됩니다. 만약 5:5라면 부부 중 나이가 많거나 보유 기간 조건을 더 잘 충족하는 사람을 선택하여 세액공제를 극대화할 수 있습니다.
Q3. 아파트 분양권도 주택 수에 포함되어 종부세가 나오나요?
A. 종부세는 실제 준공되어 재산세가 부과되는 주택에 대해서만 과세합니다. 따라서 분양권 상태에서는 종부세 대상이 아니며, 부부 공동명의 1주택 특례에도 영향을 주지 않습니다.
Q4. 작년에는 단독명의 방식이 유리했는데 올해는 다를 수 있나요?
A. 네, 매년 공시가격이 변하고 부부의 연령과 보유 기간이 늘어나기 때문에 유불리가 바뀔 수 있습니다. 특히 공시가격이 크게 오른 해에는 18억 공제(인별 과세)가 더 유리할 수도 있습니다.
Q5. 종부세 분납도 가능한가요?
A. 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우, 납부 기한으로부터 6개월 이내에 이자 없이 분할 납부가 가능합니다.
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