2026 1가구 2주택 양도소득세 장기 보유 특별 공제 계산법(+대비책)

1가구 2주택

 

 

부동산을 매도할 때 세금 부담을 결정짓는 가장 큰 요인 중 하나가 바로 '장기보유특별공제'입니다.

 

특히 1가구 2주택 장기보유특별공제는 일시적 2주택이냐, 혹은 다주택자 중과 대상이냐에 따라 공제율이 최대 80%에서 0%까지 극명하게 갈립니다.

 

2026년 5월 종료 예정인 중과 유예 조치와 맞물려 지금 꼭 알아야 할 핵심 정보를 정리해 드립니다.

 

[국세청 양도소득세 계산 및 법령 확인 바로가기]

• 국세청 홈택스(양도세 미리계산): https://www.hometax.go.kr
• 법제처 국가법령정보센터(소득세법): https://www.law.go.kr

 

 

양도세 중과 유예

 

 

1. 2026년 양도세 중과 유예 종료와 장기보유특별공제

현재 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 시행 중입니다.

 

이 기간 내에 주택을 양도하면 1가구 2주택 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있지만, 유예가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자는 공제 혜택이 완전히 배제될 수 있습니다.

 

• 유예 기간 내(~2026.5.9): 다주택자도 일반 공제율(최대 30%) 적용 가능
• 유예 종료 후(2026.5.10~): 조정대상지역 내 2주택 이상은 중과세율 적용 및 장특공제 배제 가능성 상존

 

2. 주택 유형별 장기보유특별공제율 체계

1가구 2주택 장기보유특별공제는 크게 '일반 공제'와 '1세대 1주택 특례 공제'로 나뉩니다. 본인이 어떤 케이스에 해당하는지 파악하는 것이 중요합니다.

 

• 일반 장기보유특별공제: 다주택자 또는 거주 요건을 채우지 못한 1주택자에게 적용됩니다. 보유 기간 1년당 2%씩, 15년 이상 보유 시 **최대 30%**를 공제합니다.
• 1세대 1주택 특례 공제: 일시적 2주택 특례를 인정받는 경우 적용됩니다. 보유 기간(연 4%)과 거주 기간(연 4%)을 합산하여 10년 이상 시 **최대 80%**까지 공제받을 수 있습니다.

 

3. 2026년 기준 장기보유특별공제 요약표

구분	적용 대상	보유 기간별 공제율	최대 공제 한도
일반 공제	다주택자 (유예 시), 비거주 1주택	연 2%	30% (15년 이상)
특례 공제	일시적 2주택, 고가 1주택(거주 시)	보유 연 4% + 거주 연 4%	80% (10년 이상)
중과 시	조정대상지역 내 다주택자	0% (배제)	공제 없음

1가구 2주택 장기보유특별공제를 80%까지 받으려면 반드시 종전 주택을 처분 기간 내에 매도하여 '일시적 2주택' 지위를 유지해야 합니다.

 

양도소득세

 

4. 일시적 2주택자의 80% 공제 전략

이사, 상속, 혼인 등으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우, 일정 요건을 갖추면 1주택자로 간주되어 높은 공제율을 적용받습니다.

 

• 신규 주택 취득 후 3년 이내: 종전 주택을 매도해야 비과세 혜택과 함께 1가구 2주택 장기보유특별공제 80% 적용이 가능합니다.
• 거주 요건: 양도하는 주택에서 반드시 2년 이상 거주해야 80% 특례 공제율이 적용되며, 거주하지 않았다면 최대 30%의 일반 공제율이 적용됩니다.

 

5. 다주택자 판단 기준과 주택 수 산정 주의사항

1가구 2주택 장기보유특별공제를 계산할 때 본인이 다주택자인지 정확히 판단해야 합니다.

 

• 공시가격 3억 이하 지방 주택: 일부 지역 주택은 양도세 중과 판정 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다.
• 주택 분양권 및 입주권: 취득 시기에 따라 주택 수에 포함되어 1가구 2주택 장기보유특별공제 적용 여부에 영향을 미칩니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 가산됩니다.

 

6. 장기 임대주택 등록에 따른 추가 공제 혜택

정해진 요건을 갖춘 장기 임대주택의 경우 일반적인 1가구 2주택 장기보유특별공제보다 높은 혜택을 줍니다.

 

• 장기일반민간임대주택: 8년 이상 임대 시 50%, 10년 이상 임대 시 **최대 70%**의 특별 공제율을 적용받을 수 있습니다. 단, 등록 시점과 공시가격 기준(수도권 6억 이하 등)을 충족해야 합니다.

 

장기보유특별공제

 

 

7. 양도세 계산 시 장기보유특별공제의 영향력

공제율의 차이는 최종 납부 세액에서 수억 원의 차이를 만듭니다.

• 차익 10억 원, 10년 보유/거주 가정: 80% 공제 시 과세 표준은 2억 원으로 줄어들지만, 일반 공제(20%) 적용 시 과세 표준은 8억 원이 됩니다.
• 따라서 1가구 2주택 장기보유특별공제를 받기 위해 매도 시점을 유예 종료일인 2026년 5월 9일 이전으로 잡는 것이 가장 강력한 절세 전략입니다.

 

8. 2026년 이후 부동산 시장 전망과 대응

정부는 현재 다주택자 중과 폐지를 검토 중이나, 국회 문턱을 넘지 못할 경우 2026년 5월 이후부터는 다시 1가구 2주택 장기보유특별공제 배제라는 강력한 규제가 부활할 수 있습니다.

 

• 사전 점검: 본인의 주택 보유 기간과 거주 기간을 증빙할 수 있는 서류(주민등록초본 등)를 미리 챙겨두세요.
• 상담 권고: 양도차익이 큰 주택일수록 세무 전문가를 통해 1가구 2주택 장기보유특별공제 시뮬레이션을 받아보는 것이 안전합니다.

 

9. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 조정대상지역이 아닌 곳의 2주택자도 장특공제가 배제되나요?

 

A. 아니요. 중과세 및 장특공제 배제는 조정대상지역(현재 강남3구, 용산구) 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비규제지역 주택은 언제 팔아도 일반 1가구 2주택 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

 

Q2. 일시적 2주택 기간 3년을 하루라도 넘기면 어떻게 되나요?

 

A. 비과세 혜택은 물론 80%의 특례 공제율도 사라집니다. 이 경우 일반 1가구 2주택 장기보유특별공제(최대 30%)만 적용되므로 잔금 날짜 관리가 매우 중요합니다.

 

Q3. 상속으로 인해 2주택이 된 경우 장기보유특별공제는 어떻게 되나요?

 

A. 상속 주택은 특례 요건을 갖추면 주택 수에서 제외되어 기존 주택 양도 시 80% 공제가 가능합니다. 단, 상속받은 지 5년 이내에 기존 주택을 파는 등 세부 요건을 확인해야 합니다.

 

Q4. 거주를 한 번도 안 한 1주택자인데 80% 공제가 가능한가요?

 

A. 불가능합니다. 80% 공제를 받으려면 반드시 2년 이상 거주 요건을 채워야 합니다. 거주하지 않은 경우 보유 기간에 관계없이 최대 30% 공제만 가능합니다.

 

Q5. 2026년 5월 9일 이후에 팔면 무조건 손해인가요?

 

A. 중과 유예가 재연장되지 않는다면, 규제지역 내 주택은 1가구 2주택 장기보유특별공제가 0%가 되고 세율도 가산되어 세금이 몇 배로 뛸 수 있습니다. 가급적 유예 기간 내 매도를 추천합니다.

 

 

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