양도세 증여세 비교(+세율,공제 혜택,절세 전략)

양도세

 

부동산을 자녀에게 물려주거나 제3자에게 매도할 때 가장 고민되는 지점은 단연 세금입니다.

 

양도세 증여세 비교를 통해 어떤 방식이 자산 가치를 보존하는 데 유리한지 판단하는 것이 재테크의 시작입니다. 2026년 개정 세법을 반영하여 두 세금의 차이점과 절세 전략을 정리해 드립니다.

 

증여세

 

 

1. 양도소득세와 증여세의 개념적 차이

부동산 권리가 이동한다는 점은 같으나, 그 대가성 여부에 따라 세목이 달라집니다.

 

• 양도소득세: 자산을 유상으로 이전할 때 발생하는 **'양도 차익'**에 대해 부과하는 세금입니다. 즉, 산 가격보다 비싸게 팔았을 때 그 이익분에 대해 세금을 냅니다.
• 증여세: 타인으로부터 재산을 **'무상'**으로 받을 때 수증자(받는 사람)에게 부과되는 세금입니다. 대가 없이 자산 전체의 가치에 대해 세금이 매겨집니다. 효과적인 자산 승계를 위해서는 반드시 양도세 증여세 비교를 선행하여 세부담을 측정해야 합니다.

 

2. 세액 산정 방식 및 과세 표준의 구분

두 세금은 계산의 기초가 되는 금액부터 차이가 납니다.

 

• 양도세: [양도가액 - 취득가액 - 필요경비]를 바탕으로 한 시세 차익이 기준입니다.
• 증여세: 증여 당시의 시가(공시가격 등) 전체가 기준입니다. 따라서 취득 당시보다 가격이 많이 오른 부동산이라면 양도세 증여세 비교 시 증여가 유리할 수 있고, 시세 차익이 적다면 양도가 유리할 수 있습니다

.

3. 2026년 기준 적용 세율 및 공제 혜택

양도세와 증여세는 세율 구간은 비슷하나 공제 항목에서 큰 차이를 보입니다.

구분	양도소득세	증여세
기본 세율	6% ~ 45% (보유기간/주택수에 따라 상이)	10% ~ 50% (5단계 누진세율)
주요 공제	장기보유특별공제(최대 30~80%), 기본공제(250만 원)	배우자(6억), 성인자녀(5천), 미성년(2천)
납세 의무자	양도인 (파는 사람)	수증자 (받는 사람)

 

 

양도소득세

 

4. 증여세 면제 한도와 10년 주기 활용법

증여의 경우 가족 관계에 따른 면제 한도가 정해져 있습니다. 이 한도는 10년 단위로 갱신되므로 장기적인 계획이 필요합니다.

 

• 배우자: 6억 원
• 직계존속(성인 자녀): 5,000만 원 (혼인/출산 시 최대 1.5억 추가 공제 가능)
• 직계비속(부모): 5,000만 원 자녀가 성인이 되기 전부터 10년 주기로 증여를 실행하면 양도세 증여세 비교 시 증여의 절세 효과가 극대화됩니다.

 

5. 양도소득세 비과세 및 감면 조건

양도세의 가장 큰 장점은 '비과세' 제도입니다.

 

• 1세대 1주택: 시가 12억 원 이하 주택은 양도세가 면제됩니다.
• 보유 및 거주: 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 포함) 조건을 충족해야 합니다. 고가 주택이 아니라면 1주택자는 양도세 증여세 비교 시 양도 방식이 압도적으로 유리합니다.

 

6. 부담부증여를 통한 절세 전략과 주의사항

부동산의 채무(전세보증금, 담보대출)를 함께 넘기는 '부담부증여'는 두 세금이 동시에 발생합니다.

 

• 채무 부분: 양도로 간주되어 양도세 발생
• 채무 제외 부분: 증여세 발생 이 방식은 전체 자산 가액을 쪼개어 과세 표준을 낮추는 효과가 있어 양도세 증여세 비교에서 자주 언급되는 절세 기술입니다. 단, 다주택자 중과세율이 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.

 

절세 전략

 

 

7. 신고 기한 및 납부 방법 안내

세금마다 신고 기한이 다르므로 무신고 가산세를 주의해야 합니다.

 

• 양도소득세: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고
• 증여세: 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고
• 신고처: 국세청 홈택스(https://www.hometax.go.kr)에서 온라인 신고가 가능합니다.

 

8. 자산 이전 시 전문가 상담의 필요성

부동산 정책은 시시각각 변합니다. 취득세 중과 여부, 건강보험료 인상분, 사후 관리 등 고려할 변수가 너무나 많습니다.

 

단순히 양도세 증여세 비교 수치만 볼 것이 아니라, 자금 출처 조사 등 국세청의 사후 검증까지 대비해야 하므로 세무 전문가와의 상담이 필수적입니다.

 

9. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 부모님 집을 시세보다 싸게 사는 '저가 양도'는 어떤 세금이 나오나요?

 

A. 시세와 거래가의 차액이 시세의 5% 또는 3억 원 이상 차이 나면 부당행위계산 부인 규정이 적용되어 차액만큼 증여세가 부과될 수 있습니다. 양도세 증여세 비교 시 가장 주의해야 할 거래 형태입니다.

 

Q2. 자녀에게 현금을 먼저 증여하고, 그 돈으로 부모님 집을 사게 하면 어떨까요?

 

A. 적법한 증여세 신고가 이루어진 자금이라면 가능합니다. 다만, 해당 자금이 다시 부모에게 돌아가는 등 **'우회 증여'**로 판단될 경우 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

 

Q3. 증여세는 누가 내는 것이 유리한가요?

 

A. 증여세는 원래 받는 사람(자녀)이 내야 합니다. 만약 부모가 대신 내준다면 그 대납한 세금 또한 증여로 간주되어 추가 세금이 발생하므로, 자녀의 자금 출처를 먼저 확보하는 것이 좋습니다.

 

Q4. 일시적 2주택자인데 증여를 하는 게 나을까요?

 

A. 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간 내라면 매도가 훨씬 유리합니다. 비과세는 세금이 0원이지만, 증여는 공제 한도를 제외한 전액에 대해 세금이 발생하기 때문입니다.

 

Q5. 혼인 신고 전후로 증여받으면 한도가 늘어난다고 하던데 맞나요?

 

A. 네, 2024년 이후 개정안에 따라 혼인신고 전후 2년(총 4년) 이내에 부모로부터 증여받을 경우 기본 5천만 원에 1억 원을 추가로 공제받을 수 있습니다.

 

 

다주택자 양도소득세 중과지역(+조정대상,규제)

 

2026 자녀 비과세 증여(+증여세,면제)

 

장기수선충당금 반환하는 방법(+계산)